2020/08/28
２０１７年にＪ－ＲＥＩＴに投資してから振り返る記事をかいたことがなかったので、満を持して書きたいと思います。
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東証ＲＥＩＴ指数が好調
１１月１６日の日本経済新聞で『REIT、年初来高値相次ぐ 需給好転 海外勢の買い目立つ』という記事が出ました。
オフィスや住宅を中心に投資大型ＲＥＩＴが好調で、東証ＲＥＩＴ指数は６月末の高値を更新しました。１０月の株式の下落にもあまり連れることなく、底堅い動きをしています。
＜東証ＲＥＩＴ 日足チャート＞
週足チャートで見ると、１７年１０月の安値を中心とした逆三尊を形成し、２００週移動平均線を明確に突破したことから、ようやく下げ基調から脱却したように見受けられます。
＜東証ＲＥＩＴ 週足チャート＞
２０１７年の下げの原因は、金融庁の批判が原因でした。（日経の記事→６月のＲＥＩＴ、投信が３カ月連続売り越し 2017/7/13付）
背景には金融庁が長期資産形成に適さないとして毎月分配型投信を批判し、販売自粛の動きが広がっていることがある。ＲＥＩＴ投信は利回りの高さから毎月分配型が多く、その影響がＲＥＩＴ市場にあらわれている。
売られすぎというアンバランスな需給をトリガーに、地銀や海外勢が買いあさっているようです。明らかに理不尽な批判でしたもんね。。
好調なのはオフィス系、ホテル系が苦戦
私は去年にオフィス系、ホテル系、ヘルスケア系、総合系のＲＥＩＴを分散して購入しました。
毎月分配金を貰えるように、”決算期”という投資判断もしています。あんまり良くないですが、毎月欲しいかったのです。。
中身を見てみますとオフィス系は日経新聞のとおり好調です。三井不動産や三菱地所といった大型スポンサー銘柄は保有していないですが、しっかり需給ベースの買いが入っているようです。
＜いちごオフィス 週足チャート＞ 
心配なのはホテル系のインヴィンシブルです。ついに分配金利回りが７％以上になってしまいました。
高い利回りと、国策である訪日外国人旅行者数の増加→ホテル需要の増加、というストーリーを描いて購入したのですが、民泊やホテルの共有過剰、度重なる震災の影響もあって伸び悩んでいるようです。
＜インヴィンシブル 週足チャート＞
これから何買う？
２０１８年はＲＥＩＴを一切買いませんでした。
マンションの共有過剰が騒がれていたからです。リーマンショック前夜のようだ、といった意見もあったのですが、高値掴みはしたくないという理由からでした。
さらに、金利の上昇も気になっています。欧米が利上げに動いているので、日本そろそろ追随するのではないか？と勘ぐっています。金利が上昇すると、資金調達コストが上がってＲＥＩＴの売り材料になりかねないからです。
しかし、一重に「不動産市場はピークを迎えた」と考えるのは思考停止だと今回で思いました。
現在オフィス系が上昇してホテル系が下落しているということもあり、オフィス・住宅・商業・物流・ホテル・ヘルスケアというセクター戦略をＲＥＩＴでも採用してもよいのではないかと思えてきました。
株式投資でヘルスケアセクターへの投資が高リターンを生み出してきたように、ＲＥＩＴにおいてもヘルスケアセクターへの投資が有効だったら面白いですよね。
＜ヘルスケア＆メディカル投資法人 週足チャート＞
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関連記事です。
私が不動産投資を始めたころに不動産市場について勉強した記事です。また、ちょうど金融庁の指摘よって東証ＲＥＩＴ指数が下落したタイミングでしたので、運よく良いタイミングで買うことができました。
株式投資においてセクター戦略が重要ということをシーゲル教授から学びました
