平凡な平成生まれが経済的自由を目指すブログ

”お金”の奴隷にならないように、学校では教えてくれない”お金”について学び、実践するブログです。今は米国株への長期投資を中心に勉強中です。2019年から1児のパパになり、現在マイホーム建設中。

住宅ローンの借入額の決める際に抑えておきたい4つのポイント

time 2019/12/10

住宅ローンの借入額の決める際に抑えておきたい4つのポイント

現在、フラット35で住宅ローンを組んでマイホームを建設中です。

どのくらい住宅ローンを借りて、どの程度現金を残して頭金を突っ込むべきか色々考えましたので記録として残したいと思います。

 

 

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前提:少なくとも1割は頭金を入れる

フルローンについては最初から考えませんでした。

理由は頭金を少なくとも1割いれること住宅ローンの金利が下がるためです。数パーセントの差が毎月の家計に結構な影響を与えることを考えると、選択肢として考えることはできませんでした。

 

 

抑えておくべき4つのポイント

住宅ローン借入額、頭金の比率を考える上で抑えておかなくてはいけないポイントは4つかなと考えています。

 

 

資産運用の利回り > 住宅ローン金利

昔はローンは繰り上げ返済した方がお得という考え方でした。最近会った親戚のおばさんにも同じことを言われました。

ただ、昔と異なるのは金利。フラット35さんのHPを見てみると、バブル崩壊後は変動金利が8%とかおかしな状況でしたが、その後は2~4%の間で推移していました。

現時点では今は変動金利で0.6~0.7%、フラット35でも1.3~1.4%です。状況が異なります。

この低金利だと仮に貯蓄をローンの繰り上げ返済に当てずに株式に投資して年間3%で運用できた場合でも、ロバートキヨサキさんの言葉を借りると正の資産・負の資産全体で2%近い利回りで運用できることになります。

昔は金利が高いため、高利回りで運用できないなら繰り上げ返済した方がお得でしたが、いまは1.5%以上で運用できればお得にできる可能性の方が高いです。

住宅ローン減税のことを考えれば最初の10年はますます繰り上げ返済せずに運用した方が賢いです。

 

ちなみに、父も数年前から少しずつ株式投資を始めて恩恵をうけているので上記の考え方を理解しており、「返済せずに株買え」と言ってくれています笑

 

 

現在の現金の価値 > 将来の現金の価値

ファイナンスの考え方に、「現在価値、将来価値」といったものがあります。

簡単に言うと、同じ100万円でも今もらえるのと30年後に貰えるのとでは価値が全然違うということ。

この考えは頭金をどのくらい突っ込みどの程度貯金として残しておくかという課題に繋がります。頭金に突っ込みすぎてゆとりを持った生活できない、旅行できない、子供を習い事に通わせられない、なんてことになったら元も子もないです。

ただ具体的な数字を示すとなるとライフプランのシミュレーションをしなくてはいけません。

ただ、正直そこまでやるのは面倒です。家を買える人はある程度の貯金グセはあると思うので、今持っているお金の方が価値があるということを認識しつつ、当面の生活費半年分、プラス今見えている費用(保育料、家具家電、習い事、旅行)ぐらいの現金を残しておけばいいのでしょうか(ちょーざっくり)。

 

住宅ローンの生命保険としての役割

万が一のときに困ってしまうお金は大きく3つに分類されると私は考えています。

生活費、教育費、住宅費

生活費は普通のサラリーマンの場合は厚生年金に加入していると思われますので、万が一があった場合の生活費は遺族年金である程度カバーできます。

教育費は死ぬ年齢によっては貯金では不十分な場合もあるので、保険は考えてあげないと子供がかわいそうかと。

そして、住宅費は住宅ローンを組むことで団体信用保険に加入するため、ローンを組んだ時点で万が一の時に備えたことになります。

よって、住宅ローンを組む場合、万が一の時に不足する金額は下記になり、この金額が加入すべき保険となると考えられます。

不足している予想教育費 = 予想教育費 ー 貯金

既に保険に加入している場合は見直しして、住宅ローンの返済にあてるなり、貯金に回すなりの月々のキャッシュアウトを抑えることができます。

 

 

インフレになると借金が目減りする

インフレとは物価が上がること。つまり相対的にお金の価値が下がります。

適度なインフレは下記の連鎖を生み出し、経済を豊かにします。

 

ものの価値(値段)が上がる

会社の売上が上がる

社員の給料が上がる

消費が増える

経済が活性化

 

アベノミクスはお金をばらまくことでこの連鎖を生み出すことを目指していたのですが如何せん物価の伸びがイマイチで安倍ちゃん黒ちゃんは困ったことに。

インフレは消費者のマインドに影響されるところがあるため、消費社が先行き不安だったら財布の紐は固く締めてしまいます。何でデフレ脱却を目指しているのに消費税増税なんかしてしまうのか。。はい、本題に戻ります。

 

なぜインフレの時に借金をしておいたほうがいいのかというと、お金の価値が下がっている(給料は増えている)のに、借金の額は変わらないため、借金の額が目減りします。これはすごい。

逆に今まで貯金してきたお金の価値は下がるため、インフレ時は現金を持たない方がよいということにもなります。

 

ただし、将来インフレになるかどうかなんて分かりません。アベクロがこんだけ頑張ってもデフレを脱却できずにいます。人口減の日本はお先は真っ暗だから今後もデフレが続く可能性だって十分にあります。

 

しかし、インフレは国策です。国策に売りなしです。

日本政府の膨大な借金をなくすためにも、政府は意地でもインフレにするでしょう。

 

 

借入額の決め方

4つのポイントを抑えたうえで、住宅ローンの借入額は下記の順に決めていけばよいと考えました。

 

  1. 生命保険、インフレのことを考えると可能な限り多く、長く借りる
  2. 住宅ローンの返済額は毎月無理なく支払える額から積み上げて決めるが、現金をローン返済に回すより株購入に回した方が資産は増えるため、毎月資産を購入する分も残しておく
  3. 借入額<予算となった場合は、借入額を増やすのではなく、頭金を増やす
  4. 現金の価値は将来より現時点の方が高いため、頭金の入れすぎには注意。直近数年の生活費、娯楽分はしっかり手元に残しておく
  5. それでもお金が足らないなら、親戚の方に頭を下げに行く
  6. それでもお金が足らないなら、対象エリアや業者を再検討、またはマイホームは身の丈に合っていないお買い物

 

実は早く借金をしたい、とずっと思っていました。

いずれ来るインフレを見越して、デフレ、低金利時代の底でローンを組みたかったからです。

インフレに強い資産もそろってきたので、これでインフレが来ても楽しめそうです。

 

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ハギワラ

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ハギワラと申します。 都内在住で普通のサラリーマンをやっています。 子供のころからお金のことを考えるのが好きでした。 趣味は読書、サッカー。

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