住宅は消費税増税前後、どちらのタイミングで購入すればベストなのか考えてみた

今私の頭の中にある大きな課題の１つに、消費税引き上げ前に家を買ったほうが良いのかどうか、があります。

駆け込んで消費税が８％のうちに買ったほうがよいのか、それとも増税後に減税や給付の恩恵を受けたほうが良いのか。

色々調べて考えて意思決定したいと思います。

 

 

８％で買える条件

まず、いつまでに買えば消費税８％の状態で家を購入できるのかについてですが、家を消費活動として考えると、鍵を手に入れた瞬間、家の「引き渡し」のタイミングが消費のタイミングとなり、この瞬間が２０１９年９月３０日より手前であれば８％が適用されるようです。

ただ、注文住宅に関しては、建設工事の時期がずれ込む可能性があることから、２０１９年３月中に請負契約した住宅については、経過措置として８％が適用されるようです。

簡単ですが、まとめると下記になります。

• ９月中に建てれば８％
• 注文住宅は３月中に請負契約を締結すれば８％

 

住宅は人生で一番大きい買い物なのでしっかりケアされているんですね。

マンションや建売等、契約即引渡しのような物件の場合は、まだじっくり考える時間があるようです。

 

どっかで記事にまとめますが、私はいろいろあって二世帯住宅を建てることにしました。そのため、選択肢が注文住宅しかありませんでしたので、３月までに契約してもいいようなスケジュールで現在検討を進めています。。汗汗

 

 

増税で影響を受ける費用

次に、仮に消費税１０％で購入することになったときに、何が２％増しになるのか整理したいと思います。

 

• 建物本体工事や付帯工事（電気配線等）
• 建物諸費用（設計料か地盤調査費等）
• その他消費用（火災保険料、エアコン工事費等）
• 融資関係（ローン契約用印紙代、抵当権設定登記費用）
• 土地諸費用（土地代、仲介手数料）
• 引越し代、家具家電、ＴＶアンテナ設置代等

 

住宅を建てる場合に発生する費用としては、主に上記がありますが、そのうち土地については消費税が発生しないようです。土地は消費するものではないからだそうです、びっくり。

ただ、土地については、仲介手数料はかかるようで注意が必要です。これは不動産会社さんの労働に対して支払うものだから？かな。

 

驚いたのは土地だけではありませんでした。消費税の影響は実は建物代総額だけでなく、住宅ローンの金利負担にも消費税増税の影響があります。住宅ローンの総額が消費税分増加するためですね。

ただ、仮に４，０００万のローンを組んで、そのうち建物代が２，５００万だったとした場合、消費税増税分は２，５００万×２％＝５０万円（でかっ）。仮にローンの金利を１．５％とした場合、年間５０万×１．５％＝７，５００円。複利の計算をするのが面倒なので単純にそれを３５年支払ったとすると約２６万。金利分でしょと思いきやまあまあ大きい金額ですね。

 

少し脱線しますが、引っ越し代や家具家電を含めて資金計画を立てないと、後でお金が足らない！となって状況になってしまうので注意が必要ですね。

 

 

政府の消費税増税対策

消費税が１０％に増税されることに伴って駆け込み消費やその後の需要落ち込みを防ぐために、政府は減税措置や補助金の拡充を掲げています。この恩恵をどの程度受けれるかで、消費税増税前に駆け込むべきかどうかが決まります。

政府・与党は増税後の景気落ち込みを避けるために、下記の３つを対策として打ち出しています。１つ１つ中身を確認していきたいと思います。

• 住宅ローン減税の３年延長
• すまい給付金の対象拡大
• 次世代住宅ポイント

 

 

住宅ローン減税の３年延長

１０年目までは現行と同じ制度ですが、１１年目から１３年目までは、下記のどちらかの少ない方が適用されるようです（国土交通省のHPより）。

1. 建物価格の２％を３年かけて減税する場合
2. 住宅ローン残高の１％を３年間減税する場合

 

仮に４，０００万のローンを組んで、そのうち建物代が２，５００万、毎年の返済が１５０万だったとした場合、「１．」のケースが適用されて建物代の２％の５０万が３年間で控除されます。

 

ただ実際に住宅ローンの新制度の恩恵を受けるには、建物代の消費税増税分を加味して考える必要があります。

消費税８％で建物代が２，５００万だった場合、消費税１０％で購入する建物代は約２，５４６万になります。この場合の１１年～１３年の減税額は合計約５１万。消費税が８％のときに購入するより、約５万お得になるんですね。５万か。。

 

 

また、単純なシミュレーションではありますが、こうして計算してみるといろいろ分かったことがありました。

当たり前のことかとは思いますが、新制度の「２．」が適用されるケースはそうそうないんですかね。ローン残高が多すぎるケースや、ローンに占める土地代の割合が多い場合でしょうか？

 

そして、住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けるには、下記の条件を満たす必要があるようです。

• １０年目でもローン残高が４，０００万以上（長期優良住宅、低炭素住宅の場合は５，０００万以上）
• 所得税＋住民税（課税所得×７％と、１３．６５万のうち小さいほう）が４０万以上（または５０万以上）

 

１つ目の条件は厳しいので、せめて税額控除は満額受けたい！っということで、どのくらい年収があれば満額控除受けるか簡単に調べてみました。

年収６００万のサラリーマンの場合、所得税は約２０万円、住民税は３１万円なので１３．６５万が適用され、減税額は合計約３４万。年収７００万の場合は所得税は約３２万。年収６００～７００万でなんとか減税の恩恵を丸々受けれるようです。

ただし、住宅ローン減税はあくまで控除。ほかにふるさと納税と医療費控除等もあるとまた話は変わってきます。この辺は今度しっかりシミュレーションしてみたいところです。

ああ、高額納税者になりたい。

 

 

すまい給付金の対象者拡大

条件を満たせば一時金を受け取れる「すまい給付金」。この制度も消費税増税のタイミングで拡充されます。

消費税８％時代の給付対象者が年収５１０万以下だったのに対し、１０％に増税に伴って対象者が年収７７５以下まで拡大されます。

国土交通省のHPでシミュレーションできますが、目安としては年収５００万台で３０万円、６００万台で２０万円、６７５万～７７５万で１０万給付されるようです。

 

尚、給付対象は２０２１年１２月までに引き渡されて入居が完了した人、となります。

 

 

次世代住宅ポイント

増税前後の需要平準化を目的としてこの制度は、新築住宅なら最大３５万のポイントが付与されます（国土交通省のHPより）。

このポイントは様々な商品等と交換できるようです。まだ詳細は発表されていませんが、過去の制度であった「省エネ住宅ポイント」では、乗車券や「ぐるなび食市場」の商品、マルエツ等スーパーの商品券と交換できたようですので、現金相当であることは間違いないようです。

 

 

結論

ここまでで消費税１０％への引き上げの影響を受ける費用と、政府の減税措置や補助金拡充を調べてきました。

簡単にまとめる下記となります。厳密な比較は難しいですが、平均より少し上ぐらいの年収であれば、建物代と仲介手数料と金利分を、住宅ローン減税とすまい給付金でトントンにできるといった感じでしょうか。

そして、次世代住宅ポイントで家具家電を買えれば最高ですね笑。

 

 

よって、私自身としては、増税の影響はほぼない、という結論にしたいと思います。

それよりも、住宅ローン金利の方が重要だと思います。いかに金利の低いうちに住宅ローンを組めるかが総支払額に影響してきます。

また、３月までに契約しなきゃ！と焦って妥協して住宅メーカーや工務店と請負契約し、住宅建設完了後に要望の伝え漏れや検討不足が見つかって後悔する方が、損失としては大きいと思います。

 

支払い額ばかりに目が行って、肝心の中身の検討がおろそかにならないように気を付けたいです。

 

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