平凡な平成生まれが経済的自由を目指すブログ

”お金”の奴隷にならないように、学校では教えてくれない”お金”について学び、実践するブログです。今は米国株への長期投資を中心に勉強中です。2019年から1児のパパになり、現在マイホーム建設中。

マンション投資は生命保険の代わりになる?【書評】

time 2017/06/18

マンション投資は生命保険の代わりになる?【書評】

何気なくブックオフに立ち寄ってみたら、このタイトルが目に留まり思わず買ってしまいました。

『生命保険より13倍お得! 安心老後をつくるマンション投資の教科書』

経済自由人になるには不動産投資は避けて通れない道だと思っていましたので、気が早いですが鉄が熱いうちに勉強してみようと思いました。

 

 

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内容のハイライト

生命保険より13倍お得!?

まずタイトルにもなっている「生命保険より13倍お得!」の意味することについてですが、著者が下記の方程式が成り立つから不動産投資のほうがお得!と言っています。

不動産投資の支払い>=終身の生命保険+年金型の生命保険の支払い

単純化して比較する際の条件は①死亡時に1000万受け取れる、②保険の払い込み終了後(ローン完済後)に年間100万を受け取れる、です。この条件下で保険は78,000円/月の支払い、不動産だと家賃収入が85,000円/月、ローン返済が91,000円/月、差引で毎月6,000円の支払い。よって78.000÷6,000=13倍お得!というロジックです。

空室リスク等細かい懸念は置いておいても、「不動産投資は儲かるんですよ!」というメリットを全面に押し出した内容となっております。

 

不動産投資のメリット

不動産投資が生命保険の代わり以上になる理由としては、下記のメリットがあるからです。

  • レバレッジをかけて保有資金以上の金額の資産を買える
  • 不動産ローンを組むと団体信用生命保険に加入するため死んだらチャラ
  • 団信の中には医療保障付のものもある
  • 頑張り次第では、繰り上げ返済して毎月の支払額を低くすることもできる
  • 頭金や物件価格次第では「収入>ローン+諸経費」となり収入を受け取れる
  • 相続時、相続税評価額が大幅に下がる
  • インフレ対策になる(家賃を物価に連動させる、借金が目減りする)
  • 複数の物件を所有し、繰り上げ返済していくことで雪だるま式に資産を増やせる

やはりメリットとしては、不動産はストック型の資産であるということです。年金だけでは「ゆとりある老後生活」に毎月13万足りないとも言われている中。退職後に年金以外で毎月の収入があるのは生活面、精神面でもとても大きいです。

また、著者は不動産投資は売却益ではなく家賃収入を期待すうのであれば、管理や物件探しをプロに任せることもでき、勉強も株かFXに比べれば必要ではなく、また定期的に相場を監視する必要もなく、サラリーマンをやりながら行う資産形成に最も適していると述べています。

 

不動産投資のリスク

これだけのリターンがあるならば、もちろんリスクもあります。

  • 空室リスク
  • 入居者リスク
  • 老朽化リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 業者関連リスク
  • 流動性リスク

これらのリスクの中で最も重要なリスクがやはり「空室リスク」である、空室リスク以外はそれほど心配する必要がないと著者は述べています。金利上昇や災害はコントロールできないことなので対策だけ練ってあとは祈るだけです(笑)。

空室リスクを下げるには①入居希望者がたくさん集まっている場所の物件を購入する、②入居居希望者にしっかりアクセスし賃貸契約を決めてくる賃貸管理会社をパートナーにする、の2点を気を付ける必要があります。将来も人口が減らず、大学にアクセスしやすい場所等の物件であればよいということですね。

 

感想

この本を読み終わった後、「早く不動産を買いたい!」という衝動を抑えるのが大変でした(笑)。

ミドルリスク・ミドルリターンと言われている不動産投資ですが、人口減少リスクが低い都内で、単身をターゲットにしたワンルームマンションであれば、リクスを比較的軽減できるのかなあと思います。

また、頭金ゼロで購入して支払い額が家賃収入より多くても、毎月の支払額が保険の支払額と同じであれば、不動産投資のほうがメリットがあるというのも納得です。ただ、今のマンション市場は東京湾岸を中心に加熱気味ということと、投資用ローンを組んだ後に住宅ローンは組みにくいということから買うのはまだまだ先になりそうです。戸建てを5年以内に買う予定なので、理想は住宅ローンを組んでから7~10年後ですかね。

私の年収が上がり、株で儲けれるようになり、住宅ローンをある程度返済して借入可能額が2~3,000万ぐらいに戻ったら挑戦したいと思います。また、頭金があればあるほど毎月の支払額が減り、次の物件にもチャレンジしやすくなりますので、ここ10年を目標に不動産投資用の資金500~1,000万は貯めたいとことですね。

 

このように考えていくと、資金さえあれば始められる不動産投資、逆に物件以上に信用できるパートナーを探すほうが大変そうと感じました。初めての不動産投資の人を「カモが来た」と思っている人も結構いると思いますし。。

その意味でも「不動産投資は株やFXほど勉強はしなくてよい」という提言については「そんな上手い話があるか!」と疑問が残ります。こちらについてはまた時間を見つけて勉強してみたいと思います。勉強してから始めないと絶対痛い目見るでしょ。。騙されない程度の知識は最低限必要だと考えます。

 

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ハギワラ

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ハギワラと申します。 都内在住で普通のサラリーマンをやっています。 子供のころからお金のことを考えるのが好きでした。 趣味は読書、サッカー。

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