マイホーム購入はリスクが高すぎるのか〜マイホームの検討は人生の検討でもある〜

「マイホームは終身雇用、年功序列が前提。今更買うなんて自殺行為だ」、「売却できない、金は出て行く、負の資産になるだけだ」、「被災したらどうするのさ」

 

マイホーム購入には色々意見があると思います。そしてその意見の中にはマイホーム購入に対する厳しい意見のほうが多いとも思っています。

ただ、マイホーム購入の是非については、一概に結論を出せるものではないと思っています。

年収、住宅ローン、頭金、家族構成、土地、建築会社、趣味、仕事に対するスタンス、人生の捉え方等、人によって要因もその数も異なり、その要因によって結論も変わってくるからです。

そして経済的自由を目指す人であるならば、なおさら負の遺産と言われる住宅ローンでのマイホーム購入に二の足を踏むはず。

ここでは、投資で経済的自由を目指している私がなぜリスクだらけのマイホームを購入という決断を下したかをつらつら書きたいと思います。

 

 

一戸建てを買うことのリスク

マイホームを購入するという決断をする以上、ある程度のリスクは承知しておく必要があります。

パッと思いつくだけでも下記があげられます。

 

返済リスク

住宅ローンを組んでしまったら収入の増減に合わせて月々の返済額を変えることはできません。ローンの返済額以外にも固定資産税、火災/地震保険、修繕費等の出費が発生します。

終身雇用、年功序列という前提が崩壊した今、本当に３０年、３５年とローンを返済し続けられるのでしょうか。。

 

転勤リスク

マイホームを買ったら辞令を受けた、なんてことは最近少なってきているようですが、会社側もローンを組んだ写真はローン返済のために働くしかないから会社への忠誠心が高いという考えはあるようです。

もし転勤の辞令を言い渡されたらどうすべきか。。

 

売却リスク

収入減や家族構成の変化等、何かしらの理由で売却しなくてはいけなくなった場合、マンションなら売るなり貸すなりできるかもしれないですが、一戸建てだと中々売るに売れないかもしれません。

しかも売れたとしてもローン残高には届かない？売却しようにも売れる土地じゃないと。というかそもそも土地がない、なぜなら良い土地は既に家が建っている。。

 

隣人リスク

土地を買うと今後30年、35年一生付き合わなくてはいけない相手がでてきます。もし隣が変な奴だったら。。

 

災害リスク

東日本大震災や最近高頻度で発生している大型台風の被害でせっかく建てた家が壊れてしまうなんて事態になる可能性も十分に考えられます。

台風で屋根が吹き飛んだらどうしよう。。隣の家の瓦が落ちてきたらどうしょう。津波が来たらどうしよう。大地震で地盤が液状化したらどうしよう。いくら火災保険や地震に入っていたから建物は復旧できるお金は戻ってきたとしても、地盤はそのお金では改善できない。。

 

金利リスク

住宅ローンを組むにはいいが、今後インフレになるのかデフレになるのかで話は変わってくると持っています。

仮に景気がよくなって金利が上昇したら。。

 

建築会社選定リスク

建設業者は全国に15万社前後あるそうです。高価格なハウスメーカーもあれば、工務店、ローコストなど中身はピンキリです。
この中から自分の夢を叶える最高の会社をどう見つけることができるか。。

このリスクを理解した上でどのように決断すればよいのでしょうか。

 

 

リスクへの対応

上記であげたリスクを認識した上で、私はマイホームを購入する決断を下しましました。

リスクに対する私の捉え方、対応策は下記の通りです。

対応策というよりも自分でしっかり考えて納得して覚悟する、という感じですが。避難訓練と同じで、想定内か想定外ではいざ発生した時の行動は変わってくるよという話だと思っています。

 

返済リスクへの対応

当たり前ですが、身の丈にあったローンを組むことを最も意識しています。

ローン借入額は毎月支払える額を上限として、それを上回ってしまうなら頭金を出すしか無い。これで資金が不足するようなら身の丈に合っていない証拠と認識しています。

月々支払える上限が分からないのであれば、まずは家計の認識から始めるべきと思います。

 

転勤リスクへの対応

私の現在の職種上、海外転勤はありえますが、日本にいる限り都内勤務は確実です。仮に部署異動で地方転勤の辞令を受けたら即辞めます笑。

海外転勤するとしたら、ある程度の駐在手当は出るのでローンは支払い続けられるかなと。単身赴任になると思いますが。。

 

売却リスクへの対応

30年以上住むつもりでいますが万が一売却しなくてはいけなくなった場合、建物はおそらく売れないかなと思っています。完全二世帯住宅の需要なんて全然ないでしょう。建てた後１０年ぐらいまでなら売れるかな？

土地としてはある程度キレイな場所にそれなりの広さであるため、少なく見積もっても買値の５０％では売れるかなと（今回の台風１９号でも避難勧告が出ない土地でしたのでもしかしたら価値があがるかも？笑）。

なのでこのリスクに対する回答は「諦める」「住み倒す」です笑。事前に覚悟しておくのとしておかないのではだいぶ違いますしね。。

 

隣人リスクへの対応

例の口コミで調べることはもちろんですが、今回は売却主の親戚家族が隣にいたということがありました。売却主はそれなりの資産家でもあったので、まだまともに話てはいないですがある程度の信用性はあるかなと。

最寄駅の児童館？みたいなところで土地探しをしているエリアについて聞き込みもしてみましたが、人が暖かいとの情報も。

実際に購入した土地の草むしりをしていたときに隣人さんの話す機会がありましたが普通によい方でした。ひとまず事故はなさそう。

 

災害リスクへの対応

土地探しエリアのハザードマップ、その土地が昔どのようなところだったのか（田んぼ？山？大地？等）はしっかりと調べました。運がほとんどですが、お陰様で納得した上で液状化リスクがかなり低い土地を購入することができました。

特に怖いのが液状化。いくら耐震性のある家を建てても地盤そのものが軟弱では意味がないですからね。地震が原因の液状化であれば地震保険の対象とはなるものの、どの程度の保険金となるかは未知数。少なくともすぐ復旧という訳にはいかないでしょう。

 

金利リスクへの対応

検討ポイントは「将来の金利上昇リスクをヘッジするかどうか」かと思います。つまり、将来もこのままなら変動金利、上昇すると思うなら固定金利。

私は今より下がることはない、というか下がれないと思っています。毎月支払いを金利に左右されたくないし、それなら別の金融資産でそのリスクを扱いたい。ならフラット３５かな、という意思決定です。

 

建築会社選定リスクへの対応

ある程度の規模で瑕疵担保責任の期限である１０年は最低限存続できる会社を選定すべきかなと考えました。かつ、宣伝費を使わずにそのコスト分を住宅価格に当ててくれて、耐震性、断熱性にも拘っている会社。

こんな会社あるのかなあと思って自分で調べても調べ方が分からず、放り投げる形でスーモカウンターさんにお願いしてみたところ、ちゃんと要望に適った会社を選定してくれるんですね。スーモカウンターを利用するメリットデメリットはどこかで記事にしてまとめたいと思います。

 

 

マイホームの検討は人生の検討

身の丈をしっかり把握し、将来いきなり現れるかもしれないリスクを想定した上で決断できれば、マイホーム購入はそんなにハイリスクに捉える必要はないのかなというのが私の考えです。

マイホームは資産として認識すれば、リスクでしかないです。お金を作らない負の遺産です（関連記事；家計を損益計算書・貸借対照表で考えると見えてくる『お金を増やす方程式』）。

残ってる土地、バブル気味の都市圏のマンション、、売却益を狙うのは年々厳しくなっています。

 

ただ、資産価値という側面だけでなく、お金以上の価値を家に見出せるのであれば人生の質を一気に向上させるツールになるのではないかなと思っています。売却益は狙わない、お金を使うにあたっての優先順位の話です。

例えば、家にいる時間ってどのくらいなんでしょうか。

家にほとんどいなくて遊びまわっている人ならば、マイホーム購入なんて勿体無いですよね。寝るだけで良いのであればある程度の広さの家があれば十分。どっちかというと立地勝負。外より家での充実を優先するなら、話は逆でしょう。

 

人によって使用している定規が違うので、他人の答えを自分に当てはめるのは少し違う気がします。

１００人いれば１００通りの回答がある。マイホームは人生で一番高い買い物。つまり、マイホームの検討は人生の検討でもあるのかなと今回色々考えて思いました。

人の意思決定は参考にしつつも最終的には自分で決断しなくてはいけない。

後悔がないほど考え抜いた意思決定なら、なんとかなるかなと。責任重大ですが。